案件回顾

　　2017年2月7日，张某向李某购买其农村承包地作为屋基，张某为此向李某支付了定金4万元和购买款10万元。李某收款后向张某出具收条。后张某在所购土地施工建房，在浇筑好地下立柱和后面板墙后，被当地乡政府告知该处不允许建设房屋并将已完工的部分拆除。

　　于是张某找到李某，李某向张某出具了一份承诺书，保证在2019年3月26日之前办好农村建房审批手续，并承诺若没办好相关手续而造成的施工损失由李某承担。现因李某一直未能办理好相关手续，张某诉至法院，要求解除合同，李某返还已收的购买款、双倍定金并赔偿损失。

　　调查处理

　　宿松法院审理认为：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，经查明李某出卖给张某的农村承包地为集体所有，双方的买卖行为违反《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”及《中华人民共和国农村土地承包法》第四条“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”之规定，故案涉买卖行为无效。

　　根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，案涉买卖行为无效，故李某收取的购地款和定金应当返还张某。

　　张某主张双倍返还定金问题。法院认为定金合同具有从属性，定金罚则的适用前提是主合同有效。本案中双方土地买卖行为无效，作为从合同的定金合同当然无效，故张某要求双倍返还定金的诉讼请求法院不予支持。

　　关于张某主张的因施工建设所造成的人工费及材料费损失，由于李某出具了承诺书，明确表示愿意承担因未办好农村建房审批而造成的施工损失，故李某应当依约承担。

　　法条链接与法官释理

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第二条　中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

　　任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

　　国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

　　国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

《中华人民共和国农村土地承包法》

　　第四条　农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。

　　法官提醒

　　结合本案，就农村承包土地及宅基地流转相关纠纷，法官作如下提醒：首先，农村土地承包后，土地所有权性质不变，即仍属于集体所有。土地使用权可以依法转让，但农村承包土地禁止任何单位或个人以任何形式非法转让。其次，宅基地使用权的流转，受到严格的法律限制，原则上只能在本集体经济组织内部进行转让，且需符合“一户一宅”原则。对有宅基地需求的群众，要杜绝“私下交易”，切勿轻信他人的“关系”。私下买卖集体土地，不受法律保护。群众应提高自身的风险意识，审慎进行交易，切勿怀揣侥幸心理，轻信他人，一旦私下进行宅基地买卖，不仅面临财产损失，还可能触犯法律风险，得不偿失。（通讯员 张旭东）